Osiedle Słowicza - Piaseczno - forum osiedlowe

modliszka

"Przeglądy we wspólnocie

Zima to ostry sprawdzian zarówno dla administratorów, jak i właścicieli nieruchomości. Wiele elementów budynku musi być sprawdzonych i przygotowanych do funkcjonowania w trudnych warunkach atmosferycznych. To, w jaki sposób dokonamy stosownych przeglądów do zimy, ma znaczny wpływ na koszty utrzymania nieruchomości w całym roku.

--------------------------------------------------------------------------------

Jedną z najistotniejszych spraw jest stan techniczny instalacji i urządzeń. Dotyczy to zarówno samego budynku - dachów, rynien, węzłów cieplnych, pieców, kominów - jak też infrastruktury zewnętrznej, czyli przyłączy, ogrodzeń itd.

Wymogi ustawowe

Ustawa stanowi, że właściciel, wspólnota mieszkaniowa, a w jej imieniu zarządca, powinien dbać o nieruchomość w taki sposób, aby nie stwarzała ona zagrożenia dla ludzi i ich mienia oraz nie burzyła ogólnie przyjętych norm estetyki otoczenia. Ustawodawca określił zatem pewne wymogi.

W ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. wymienione są obowiązki właścicieli w stosunku do nieruchomości. Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 1 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych oraz odpowiednie przepisy sanitarne również dość szczegółowo regulują praktycznie wszystkie kwestie techniczne i eksploatacyjne, także te, które dotyczą przygotowania obiektów do eksploatacji w okresie zimowym.

Kontrole okresowe

Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. z późn. zmianami Prawo budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę:

okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznej sprawności:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),
okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej dotyczące stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Kto kontroluje

Kontrole, o których mowa w wymienionym wyżej art. 62 ust. 1, powinny być dokonywane przez osoby mające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych i piorunochronnych oraz gazowych powinny zatem przeprowadzać osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru lub usług związanych z naprawą lub konserwacją urządzeń energetycznych lub gazowych, określone w przepisach szczególnych.

Kontroli stanu technicznego przewodów kominowych powinny z kolei dokonywać osoby mające:

kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim,
uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie, jaki minął od poprzedniej kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku.

Do protokołów w razie potrzeby dołącza się dokumentację graficzną i fotograficzną wykonaną w toku kontroli.

Przed zimą

Niezależnie od obowiązkowych kontroli okresowych, właściciel budynku powinien przeprowadzić przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym.

Ciepło lubi uciekać

Należy zacząć od przeglądu węzłów cieplnych i kotłowni jako strategicznych punktów budynku. Wszelkie urządzenia grzewcze powinny być skontrolowane przed sezonem grzewczym, w celu zagwarantowania ich sprawności. Jeśli w kotłowni używa się paliwa stałego, tj. oleju opałowego lub węgla, to już teraz należy pomyśleć o gromadzeniu opału na zimę. Ponadto kominy kotłowni indywidualnych powinny być kontrolowane raz na pół roku. Należy także zadbać o odpowiednie zabezpieczenie kominów przed dostaniem się do nich ptaków.

Mamy także całą grupę działań zabezpieczających budynek przed utratą ciepła, począwszy od uzupełnienia oszklenia na klatkach schodowych, zabezpieczenia okienek piwnicznych, ochrony grzejnika na klatce schodowej - zwłaszcza wtedy, gdy znajduje się tuż przy wejściu - a skończywszy na regulacji drzwi wejściowych i samozamykaczy, tak aby w czasie mrozów ciepło nie uciekało przez niedomykające się drzwi.

Następną ważną czynnością jest sprawdzenie instalacji elektrycznej. Powszechnym zjawiskiem jest "dogrzewanie się" piecykami elektrycznymi, dlatego upewnienie się, że instalacja elektryczna wytrzyma zwiększone obciążenie z tego powodu jest niezbędne. Wykrycie nieprawidłowości i jej usunięcie zapobiegnie awariom i realnym zagrożeniom dla mieszkańców budynku.

Dachy i liście

W przypadku prac porządkowych i zabezpieczających w obrębie dachów warto też zwrócić uwagę na uprzątnięcie liści, zwłaszcza na dachach płaskich. Zalegające na połaci dachu patyki, liście itp. przyklejają się do papy i powodują zaleganie śniegu w tych miejscach aż do późnej wiosny. Ponadto spływające w czasie deszczu liście gromadzą się w rynnach i rurach spustowych. Te z kolei - wskutek zanieczyszczenia - powodują przelewanie się wody na zewnątrz, zacieki na elewacji oraz wiszące sople lodu w okresie zimowym. Mamy zatem następną niezbędną czynność do wykonania - czyszczenie rynien i rur spustowych, a w przypadkach koniecznych - udrażnianie żeliwnych odprowadzeń wody deszczowej do kanalizacji.

Co do prac porządkowych, to trzeba też zabezpieczyć budynek przed gryzoniami, a w przypadku ich występowania - przeprowadzić deratyzację.

Sezon dla hydraulika

Aby zapobiec ewentualnym awariom hydraulicznym, należy sprawdzić, czy wejścia rur wodnych i kanalizacyjnych do budynku są prawidłowo zabezpieczone przed zimnem, zlikwidować wszelkie, nawet niewielkie wycieki, a w przypadku kanalizacji zlecić hydraulikowi sprawdzenie drożności pionów kanalizacyjnych i ich odejścia do kanalizacji z budynku.

Otoczenie budynku

W swych działaniach nie powinniśmy również zapominać o terenie zewnętrznym. Kontrolujemy bramy wjazdowe, bramy garażowe i wszelkie urządzenia na zewnątrz. Często wymagają one dodatkowego smarowania i zabezpieczenia mechanizmów.

Należy zadbać o zabezpieczenie urządzeń znajdujących się na placu zabaw dla dzieci. Powinniśmy także zabezpieczyć przed mrozem drzewa oraz inną zieleń wymagającą pielęgnacji. Jeśli na zewnątrz budynku jest wyprowadzona instalacja wodna wody "administracyjnej", służąca latem do zmywania chodników i podlewania trawników lub instalacja zraszaczy, to przed zimą odcinamy dopływ wody do tych instalacji.

Pozostaje nam tylko zakup mieszanki piaskowo-solnej i narzędzi dla dozorców.

Warto zatem dobrze przygotować się do zimy. Maksyma "aby do wiosny" nie sprawdza się w przypadku nieruchomości i jej mieszkańców. "

Moją uwagę przykuwają szczególnie nasze piaskownice....
Porozwalane zabawki dziecięce, wynurzały się z pierwszego śniegu. Tu chyba powinno winić sie rodziców, za pozostawianie w piaskownicy popsutych samochodzików, połamanych łopatek do piasku i innych dziecięcych gadżetów....Muszę przyznać, że nie wygląda to najciekawiej...